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                老西門哪里買鐵皮文件柜
                時間:2019-08-12 09:34   文章來源:品源辦公家具網   作者:上海辦公家具liukai

                上海辦公家具品源小編為您精選:老西門哪里買鐵皮文件柜。  這家著名的上海開發商前幾年在天津建造過一條總建筑面積達25萬平方米的商業街物業,到目前租售情況不理想,尚未全線開業,項目投入以后產出遇到瓶頸。現在又增加了無法全線開業的成都項目。

                前言:細心的業內人士可能已經觀察到了一種趨勢,許多明星開發商一個接一個地造出了外表漂亮但是績效低下的大型商業地產項目,許多項目招商招不進來,完工了半年或更長時間開不了業,也有一些項目成了完工的爛尾樓。

                 

                  上圖是一個由一家上海著名房地產開發商在成都開發的大型城市綜合體項目。總建筑面積約50多萬平方米,該城市綜合體由高檔住宅、公寓、寫字樓、星級賓館、大型購物中心組成,其中由商業裙房組成的大型購物中心物業規模約達12萬平方米。2013年11月底工程項目整體完工,到去年7月底,大型購物中心部分竣工以來達整整8個月,由于物業構造設計和建設不能滿足重要商家運行標準,有些重要商家因物業內部使用條件不能夠很好滿足而無法入駐,有些商家勉強入駐試營業,因受運行條件限制和人流不暢而重新出場,因此,開發商曾籌劃過多次開業典禮均流產,目前尚不知何時可以達到全面開門營業的程度。

                 

                  這家著名的上海開發商前幾年在天津建造過一條總建筑面積達25萬平方米的商業街物業,到目前租售情況不理想,尚未全線開業,項目投入以后產出遇到瓶頸。現在又增加了無法全線開業的成都項目。

                  問題到底出在哪里?什么原因?是因為這些開發商無一例外沿用了自己傳統的管理體制機制管理大型商業地產項目的開發而造成的。為什么?

                 

                老西門哪里買鐵皮文件柜--辦公家具定制概述

                 

                  一、專業商業地產開發商和非專業商業地產開發商開發管理體制機制最大的不同點是項目開發管理目標的不同。

                 

                老西門哪里買鐵皮文件柜--辦公家具定制理念

                 

                  大型商業地產項目物業持有通過經營獲取投資回報的贏利模式決定了需要把建成以后的項目使用價值作為首要的開發管理目標來管理,而住宅和其他非商業地產開發項目通過銷售獲取投資回報的贏利模式決定了需要把投資控制作為首要的開發管理目標來管理。

                 

                老西門哪里買鐵皮文件柜--辦公家具定制思路

                 

                  全國像該開發商那樣不進行大型商業房地產項目開發管理體制機制轉變而將這類地塊商業項目按照開發住宅房地產項目或寫字樓項目一樣的管理辦法去開發的開發商不在少數,而在未來幾年也將有大量中看不中用的大型零售商業房地產項目竣工投入市場。

                 

                  因為在過去幾年里,有一些著名的大型房地產開發商每家手上累積的商業地塊總面積達到上千畝之多,如果他們不建立符合大型商業地產項目開發管理的體制機制,沿用開發住宅房地產項目或寫字樓項目一樣的管理體制機制去開發,那么全國各地,將會出現大量的類似于成都這個大型城市綜合體中購物中心這樣開不了業的閑置樓或爛尾樓。

                 

                  下面通過解剖上述X城國際項目,讓我們通過分析來揭秘管理這個項目的體制機制到底在哪里出了問題了?

                 

                  首先,請看去年8月8日贏商網與億翰智庫聯合公布的TOP100商業地產營收情況中的前十名以及行業標桿恒隆地產對比情況:

                 

                  1.商業地產行業標桿恒隆地產按照規模排名只能排到第21名,按照總收入排名為第4名,按照坪效排名的第一名和最后一名的差距是25倍,按照坪效收益率來看,假定商業地產物業的成本為8000元平方米,不算資金使用成本,恒隆地產4年可以收回投資,而坪效墊底的晉愉地產100年也收不回投資;

                 

                  2.述表格中按照坪效排名前七名,無一例外是專業商業地產開發商,盡管他們之間的坪效差距非常大,比如,商業地產大佬萬達商業地產坪效與行業標桿坪效第一名的恒隆廣場相比,萬達地產坪效還不到恒隆地產坪效的四分之一,說明專業商業地產開發商之間的經營能力也極不平衡;

                 

                  3.盡管專業商業地產開發商之間的經營能力也極不平衡,但專業商業地產開發商的年平均坪效達到1019.14元,其余為以住宅為主的開發商平均坪效僅僅達到330.23元,專業商業地產開發商的坪效為以住宅為主的開發商平均坪效的三倍以上;

                 

                  4.一般來講,專業商業地產開發商都建立了一套適合管理這類項目開發的體制機制,而以住宅為主的開發商開發商業地產項目就沒有相應的機制和人才來管理這類項目的開發,把許多商業地產項目做成了外表很漂亮但100年也收不回投資沒有使用價值的建筑垃圾。

                 

                  這里說該上海著名開發商對商業房地產項目的管理體制不適應,并非是該開發商對商業房地產的開發與管理是一張白紙。

                 

                  開發商的集團公司下屬通過并購在上海擁有一家著名的上市公司商場,該商場內的黃金珠寶銷售額達到整個上海市的黃金珠寶銷量的近一半,通過招聘,將原百聯股份公司的副總裁收于麾下擔任該商場董事長兼集團商業地產事業部總經理。商業地產事業部是該開發商跨部門的一個部門,指導該開發商多家全國各地地產分公司的商業地產項目的專業化開發管理。該開發商的每一家分公司手上或多或少都有商業地產開發項目,由這些分公司各自負責自己的商業地產項目開發管理,由總部的商業地產事業部提供指導。

                 

                  也就是說,他們手上的大型商業房地產項目的開發管理就是沿用他們傳統的管理住宅或寫字樓項目一樣的管理機制來管理,“商業地產事業部”僅僅提供指導而已,實際上這種體制導致的問題是“指導”的意見根本無法“落實”,那么,不落實的“指導”等于零。

                 

                  該著名上海開發商對各個分公司的商業房地產項目考核機制和由這種考核機制引發發生六個故事:既然,他們手上的大型商業房地產項目的開發管理就是沿用他們傳統的管理住宅或寫字樓項目一樣的管理機制來管理,那么他們對項目開發管理團隊的考核機制也是沿用了考核住宅或寫字樓項目開發管理相同的考核機制,在這種機制下,考核的節點有:

                 

                  成都X城國際項目所在的分公司的考核機制也不例外,考核的節點也是這五個。這個考核機制就是體現了傳統的項目管理考核思路:“在規定的工期內和投資預算內安全地完成項目建設任務,建設質量符合驗收標準,并實現預定的銷售目標”。

                 

                  在目前行情下,一個著名地產分公司的高管們實現“在規定的工期內和投資預算內安全地完成項目建設任務,建設質量符合驗收標準,并實現預定的銷售目標”的獎勵是驚人的,每人都有數百萬人民幣,銷售總監和分公司總經理高的甚至可以達到上千萬,這個刺激可不小。

                 

                  在這樣的考核機制導向下面,四年前在X城國際項目還在概念設計圖紙上的時候發生了六個發人深省的故事:

                 

                  1.寧要2千萬不要20億的故事:在該項目概念設計階段,成都分公司將新任總部商業地產事業部總經理(與成都分公司經理平級的)請到成都討論商場設計。該商業地產事業部總經理提出了一整套有關樓層布局、顧客集散、客流動線、物流集散、配送動線、平面布局、商家落戶、層高荷載、垂直交通、空間構造、設施配套、管理預留等一系列修改意見和要求,但經過測算落實這些要求估計需要超出項目預算2000萬元而被否決了。

                 

                  新任總部商業地產事業部總經理據理力爭,據他初步測算,如果全面落實上述優化修改需求,可能需要超支2000萬,但未來可能要比現設計平面預算的租金收益多出5000萬一年。在商業地產四十年使用壽命里,企業會多收益20億人民幣。分公司總經理回答相當直白,未來四十年公司多收益20億人民幣跟他一點關系也沒有,但工程成本超出了2000萬人民幣,分公司高管團隊年度考核就會不達標,他們每人數百萬的獎金就沒有了。事情明擺著,總公司這樣的考核機制導致分公司的整個管理層是絕對寧要2千萬不要20億的。在這樣的考核機制下,總公司花數百萬年薪請來的商業管理人才是白瞎了,一丁點的作用也發揮不了。

                 

                  2.為了2千萬舍去20億的故事:事實上,按照商業地產事業部的規劃,這類大型商業綜合體項目的設計工作從概念設計到出施工圖總共四個設計階段,各個設計階段要落實商場運行條件和主要商家運行技術條件,要把樓層布局、顧客集散、客流動線、物流集散、配送動線、平面布局、商家落戶、層高荷載、垂直交通、空間構造、設施配套、管理預留等一系列要求一個階段一個階段落實到位。

                 

                  其中商場運行條件和主要商家物業技術條件的落實與建筑規范、結構規范、防火規范有沖突有矛盾的地方還需要請各方面的專家做專項設計和性能化設計,還需要專題報告和專項審批等等。

                 

                  這樣的大型城市綜合體項目整個設計階段和報批過程最短需要一年,一般需要1年半,而總公司給他們考核的設計工期是6個月,從開始設計到6個月時間段內必須把建筑方案報批通過,結構和基礎圖紙完善可以用于開工。而按照新任總部商業地產事業部總經理要求的流程去做設計,從開始設計到6個月連建筑方案報批圖都完不成,更何況要拿出完善的結構和基礎圖紙可以用于開工,工期至少要推遲6個月。如果工期比總公司考核要求超過6個月,分公司管理層損失的獎金總額將超過2000萬人民幣。如果按照新任總部商業地產事業部總經理要求的流程去做設計,未來可能要比現設計平面預算的租金收益多出5000萬一年。

                 

                  在商業地產四十年使用壽命里,企業會多收益20億人民幣,但按照目前的考核機制,分公司管理層損失的獎金總額將達2000萬人民幣,對于分公司管理層來說,這20億與他們一點關系也沒有,但損失這2000萬人民幣,與他們關系太大了。所以他們的選擇是為了自己的2000萬舍去公司的20億有什么不對?

                 

                  3.銷售和商業誰聽誰的故事:類似于成都X城國際這類的大型城市綜合體項目,總計容建筑面積達50多萬平方米,購物中心部分的物業總建筑面積盡管達到了12萬平方米但僅僅占項目總建筑面積的20%略強,將近80%的物業是用于銷售的住宅、公寓、寫字樓和賓館物業。

                 

                  在這個項目上,銷售類物業在項目體量占比上占優。還有,能夠支撐一個大型以住宅為主的房地產開發企業運行和績效目標實現,銷售回款是絕對主力軍,持有物業的租金回報絕對占比可以忽略不計。

                 

                  由于這種情況客觀存在,在類似于X城國際這類項目上決策導向話語權可以有一個明顯的比較:新任總部商業地產事業部總經理對這個項目的商業物業部分設計或建造提出任何修改要求只要對用于銷售的住宅、公寓、寫字樓和賓館物業產生一丁點兒的負面影響就可以被總部銷售部總經理一票否決。哪怕這個修改要求可以以極小的代價,為未來商業物業價值提升產生巨大影響,統統無濟于事。

                 

                  盡管從企業內部級別上講總部銷售部總經理與商業地產事業部總經理是平級,但這個銷售部總經理不僅年薪比商業地產事業部總經理高出數百萬,他講的話好像也要金貴好幾倍。只要他一提反對意見,只要他一說:“這樣改了房子賣不出去我不管了”,有鑒于銷售部是為整個集團健康運行供血,銷售部的地位重要不言而喻,連集團的董事長也幫著他說話了。盡管新任總部商業地產事業部總經理是業內公認的商業專家,但在這類房地產開發企業內現有的體制機制下,他要想優化商業物業的設計和構造的作用幾乎無法發揮的。

                 

                  4.重復犯錯熟視無睹的故事:從這家著名的上海開發商此前在天津建造過一條總建筑面積達25萬平方米的商業街項目物業,直至目前租售情況不理想,尚未全線開業,項目投入以后產出遇到瓶頸,再到集團層面成立商業地產事業部并出百萬以上年薪招聘總經理來看,集團想要改善各個分公司商業地產項目的設計、建造和運行工作。

                 

                  但由于光建立這樣的部門,沒有改變商業房地產項目開發管理體制、考核機制的游戲規則,四年過去了,事實上這個商業地產事業部一丁點作用也沒有發揮。開發商過去在天津項目上犯的許多錯誤,到成都項目上照樣犯,沒有任何改善,該商業地產事業部總經理提出了一整套有關樓層布局、顧客集散、客流動線、物流集散、配送動線、平面布局、商家落戶、層高荷載、垂直交通、空間構造、設施配套、管理預留等一系列修改意見和要求沒有一丁點落實到項目的設計和建設中去,還是在項目“定位的時候吹一通、設計的時候照舊弄、攤開平面排排座、塔樓當中插蠟燭、商場裙房裹腳布、上下動線迷了路、內外配套不靠譜、商家實在難入戶、外看項目真漂亮、投資回報保障無”。事實上,可以肯定,在沒有建立適合開發商業地產項目管理體制機制的房地產企業開發商業房地產項目,天天發生重復犯而錯熟視無睹的故事。

                 

                  5.購物中心專業經營管理團隊無所作為的故事:除了在總部設立商業地產事業部,將原百聯股份有限公司的副總裁收于麾下擔任該商業地產事業部總經理以外,該上海著名的開發商也以不菲的年薪代價挖了戴德梁行西南區商管經理作為X城國際購物中心總經理,并以她為核心招聘組建購物中心招商、營運和物業管理團隊。

                 

                  我們不能說開發商不愿意付出代價來招聘和組建專業化商業運行管理團隊。該團隊業務上接受總部商業地產事業部的指導,但行政隸屬于西南區分公司,由項目公司給發工資發獎金的,那么地球人都知道,拿誰工資聽誰的,那么事實上X城國際購物中心經營管理團隊必須聽西南分公司和項目公司的,這里就產生了二個問題了。

                 

                  首先,在開發商總部領導的腦海里只是擔憂造了大量的項目沒有好的經營管理者去經營而效益出不來,所以要在總部設立商業地產事業部,并在具體項目上花很高代價招聘有商業管理經驗的人才組建項目的招商營運團隊實行專業化經營管理,但還沒有想到如果把項目產品設計建造不符合商業使用要求,再好的經營管理者來也做不出效益來的呀!

                 

                  因此,任何一個大型商業項目無論其位置有多好,把項目產品設計建造不符合商業使用要求,就是把這個項目的商業價值抹殺了;

                 

                  其次,從行政隸屬結構來看,即使是購物中心經營管理團隊是由非常專業的有經驗的商管成員組成,但是他們是聽從項目開發管理團隊的,他們在項目的招商過程中需要將商家落戶,優化商家布局設計和動線設計、改善內部交通設施、獲取原設計沒有預留但商家運行需要的物業技術條件等方面提出要求來改動現設計的物業。他們需要求爺爺告奶奶,讓項目開發管理的技術人員幫助落實,但是,只要是落實這類修改要求對工期產生影響的,對成本產生影響的,基本上是被打回去的。所以我們從圖片上看到外墻廣告上寫著某商家什么時候開業,事實上到時還是開不了業的,因為要滿足這樣的商家開業的條件是要花錢的,如果項目管理團隊不把商家使用條件花錢問題落實了,他們怎能開業?今后,就是將就招進一批商家并且將就開業了,由于使用條件不好,再優秀的經營管理團隊也會無所作為的,只能看到逃了一批商家再招一批,后面找來的商家檔次越來越低,收到的租金越來越少;

                 

                  6.綜合體上商業物業成本虛高導致初期租金要價太高、眾多商家望而卻步的故事:前面說過,因成本考核導向問題,項目開發管理團隊為了控制成本一般拒絕商業使用條件落戶需要的改造修改工作,但成本考核一般是整個項目核算,一個項目上不同物業都有預算決算,分得清楚部分一般不至于將別的物業建設成本轉移到商業物業上去,但以下幾個原因將會導致商業物業成本虛高:

                 

                  1)商業物業和其他物業共享的設備設施成本,比如設備房、停車場、共用設備系統主機系統等建設成本可能會發生劃歸商業物業比重較大;

                 

                  2)在有塔樓的城市綜合體塔樓核心筒、服務塔樓的出入口、設備房占用的商業面積沒有被核減造成商場面積利用率低;

                 

                  3)其他界面模糊的共享成本出賬出到商業物業上面去。由于上述原因,城市綜合體項目上最終核算分攤到商業物業每平方米的成本幾何要比住宅類產品造價翻番了,而有塔樓的商業裙房由于核心筒和設備房擠占有效面積,使有得房率比無塔樓的商業裙房降低了約20%,從實用面積的角度來講,得房率降低意味著出租凈面積降低和實際出租單價提高。因為是商業機密,我們無從考證該著名開發商的西南分公司在成都城市綜合體項目上如何分攤成本的實際情況,但我熟悉的圈內人士反映該項目物業條件不行但租金要價不低,可以想象得到該項目商業物業的分攤到的成本不會低。分攤到的單位面積成本高了,招租的租金底價要求高了,把愿意來入駐的商家嚇跑了,怎么能夠把商家招來呢?

                 

                  四、傳統地產公司轉行開發商業地產項目需要轉變自己的項目開發管理體制和機制,但需要等待時機。

                 

                  一般房地產開發商都不會自行通過做好自己本身的體制機制建設來解決不適應這類項目開發管理的問題,需要等到這類開不了業或開了業也達不到原定投入產出回報目標的項目成了負資產,還要等到這類負資產累積的量到一定程度,拖累了整個企業的經營目標和戰略目標實現或快要拖垮這家企業了。這類開發商的老板們才會采取行動來改變自己的體制機制了。

                 

                  商業地產開發十年黃金期過去了,大量的中看不中用的商業地產項目被開發出來了,不少過去很牛的開發商由于手上累積的這類負資產的量已經到了他們無法承受的程度,那么,轉變他們現有的開發大型商業地產項目的體制機制的時機也許到了。

                 

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                品源服務信息

                成立時間

                2002年成立,集家具設計、生產、制造、銷售和服務于一體,提供辦公空間設計施工、辦公家具制造、智能辦公系統為一體的整體辦公解決方案。

                企業資質

                注冊資金1100萬,并在家具行業率先通過GB/T 19001-2008/ISO 9001:2008質量管理體系認證、GB/T 24001-2004/ISO 14001:2004環境管理體系認證、職業健康安全管理體系認證。

                全國服務

                現以上海為軸心,并設有杭州、無錫 、合肥三家分公司,經銷商覆蓋全國重要省市,致力于全國客戶的辦公家具采購服務。

                生產基地

                位于上海市青浦區,占地60,000平方米,總建筑面積達100,000平方米。
                地址:上海市青浦區西岑鎮練習公路3580號

                • 上海徐匯區辦公家具展廳-品源辦公家具

                  總部展廳

                • 上海閔行區辦公家具展廳-品源辦公家具

                  青浦展廳

                • 上海奉賢區辦公家具展廳-品源辦公家具

                  奉賢展廳

                Location

                徐匯展廳:上海市徐匯區虹漕路421號(虹漕園)

                青浦展廳:上海市青浦區西岑鎮練習公路3580號

                奉賢展廳:上海市奉賢區輝煌路

                生產基地:上海市青浦區西岑鎮練習公路3580號

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