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                老西門哪里買前臺家具
                時間:2019-08-12 09:35   文章來源:品源辦公家具網   作者:上海辦公家具zangyue

                上海辦公家具品源小編為您精選:老西門哪里買前臺家具。核心消費群:商圈半徑2公里范圍內。香港經驗借鑒:20分鐘商圈之內的客源要做80%的生意,這一原則被稱為香港購物中心二八原則。

                通過詳細的市場調研,了解區域商業環境情況(人均商業面積、商業發展階段等)、了解商業建筑形態分布比例(獨體、街鋪)、商業業態業種比例、各商戶經營狀況等。

                 

                通過詳細的市場調研和問卷調查,明晰項目的主力消費群體,把握項目的主要服務對象。以目標消費者的真實、持久需求定位(參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據)。

                 

                核心消費群:商圈半徑2公里范圍內。香港經驗借鑒:20分鐘商圈之內的客源要做80%的生意,這一原則被稱為香港購物中心二八原則。

                競爭業態機會挖掘和主力消費群體挖掘基本可以確定出項目的商業業態。此時,結合項目的自身條件,分析項目所處位置、地形條件、規模等,可對可選業態進行調整,定位出最適合本項目的商業業態。

                 

                老西門哪里買前臺家具--辦公家具定制概述

                 

                業態規劃可依據項目的自身體量面積,參考項目當地商業發展的情況,針對各業態的經營面積作出預估。

                 

                老西門哪里買前臺家具--辦公家具定制理念

                 

                業態比重分配規律:目前常用的規劃黃金比例,即一個購物中心大型的商業成功的規劃經驗中購物、餐飲、娛樂的面積比為52:18:30。

                 

                老西門哪里買前臺家具--辦公家具定制思路

                 

                業態樓層分布規律:縱觀我國的許多商業項目,它們的商業布局都驚人地相似,如負一層是超市、第一層化妝品、珠寶;二層女裝,休閑裝;三層男裝;四層娛樂電玩;五層美食等。

                 

                不 同業種商戶的租金承受力各有差異。購物中心在進行業態規劃時,應考慮不同業種商戶的租金承受能力,從而進行合理的業態規劃,以達到租金收益的最大化。例如 在購物中心規劃中,餐飲業態規劃大多往高層進行設置。將較多的小餐飲商家往高層放置,除了考慮到可以將人流往上帶動牽引外,還有一個重要的因素就是租金價 格因素。一般而言,中式餐飲相對于服飾品牌旗艦等其他業態,整體可以承受的租金價格水平較低。而在一個商業項目里,首層的租金水平往往較高。租金測算的結 果往往顯示出普通的小餐飲是無法承受較低樓層的租金價格的。所以它們在業態規劃時不宜放置在較低的樓層。

                 

                面積要求是業態規劃的一個重要內部考慮因素。不同商家需要的面積不同,在進行業態規劃時就應充分考慮不同商家的經營面積要求的差異。如果規劃的面積太大,不適合引進商家的特定經營,則是一種資源的浪費;如果規劃的面積太小,則不適合相應商家的要求,也會對招商造成阻礙。

                 

                例如麥當勞和肯德基,其經營所需要的面積一般不需要超過500㎡。再如沃爾瑪超市,其面積約20000-30000平方米(不含停車場),每一單層租賃面 積至少8000平方米,至多租賃3個樓層。了解不同商家的面積要求,有利于解決主力商家所需要的面積太大或太小的問題,又可以增加項目整體的可售面積,增 加商業項目的整體利潤。比如在業態規劃時可以將超過主力店面積要求的部分進行分割,使之形成一些獨立的店面,而且由此分割出來的店面緊鄰主力店,可以分享 其巨大人流量,店面的價值自然非同尋常。

                 

                在業態規劃時,還要考慮所要引進商家其經營的業態有何特殊的工程技術要求,是否適合在本項目建筑樓層內經營。層高、柱距、結構負荷、電氣、給水、排水、排煙、消防等方面都是業態規劃時應考慮到的工程技術條件。

                 

                業態規劃時綜合考慮各業種的工程技術條件,對于工程建設有著實際的指導意義。比如沃爾瑪超市,其層高要求就是保證商場內無吊頂區域燈具底標高不低于 3.7m,甲方所有管線(含支架、風口)的底標高不應低于4.0m;結構負荷方面,鮮食樓層:1000kg/㎡,非食品樓層:700kg/㎡。

                 

                再比如規劃影院業態的時候,一般電影院的層高都要求在8-9米之間。而普通電影院的層高也要求有8米。如果項目本身在建筑上不具備這樣的層高條件,那么在業態規劃中是不合適設置電影院這一業態的。

                 

                聚客能力強的商店對購物中心的貢獻,不僅僅局限于單店經營業績好,更重要的是它們會吸引周邊商店的人流,形成整體良好的經營效果。一旦經營業績效果開始顯 現,成群的知名廠商必定想辦法爭取成為該購物中心的一員。所以在進行業態規劃時要充分考慮不同業種的聚客能力,使各業種之間形成良性的互補。

                 

                我們通常認為,大主力店具有較強的聚客能力。比如大型超市、大型百貨、美食廣場等。但不同的主力店其聚客能力也有不同,例如建材超市,相對于大型超市的聚客 能力就會弱一些。再如自助式KTV,它的聚客能力就不同于其它的業種,顧客進入KTV后消費就會相對單一,對于周邊其它的小業態的帶動也會相對減弱。業態 規劃中要詳細考量主力店的聚客能力。

                 

                輔助功能區,是指在商業場所中那些必須具備,而又不能用來當作商鋪銷售招商直接創造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬 于輔助功能區范圍。不同的商家對商業輔助功能都有不同的要求。如大型超市,就要求有一定面積的卸貨空間和停車場。例如家樂福超市,就要求單體購物中心有 1000個以上的停車位,其中有200個可以提供給家樂福及其顧客專用。有些餐飲業種要求有一定的設備用房。所以商家的輔助功能需求是業態規劃必須考慮的 因素之一。

                 

                同時結合購物中心原有的輔助區進行業態的規劃,有利于充分挖掘這些輔助空間的價值,提升租金的水平。例如樓梯附近的店面其租金水平相對較高,這樣就可以安排一些租金承受能力較強的業態。

                 

                購物中心空間價值的最大化體現在能夠吸引充沛的人流并使其在此區域停留。在進行業態規劃時應與人流的規劃充分結合,能夠較好的避免商鋪人流死角,并且最大限度地吸引人流,使商鋪價值達到最大化。

                 

                現代的購物中心層數越多,營業面積和租金就越多,購物中心的利潤和投資回報也就越大。但要把購物者引至高層并不容易,因而很多商家不愿意租用上面的樓面。將業態規劃與人流動線相結合,有利于將顧客引至購物中心的各個樓層,形成良好的經營氛圍,提升整場的租金水平。

                 

                根據企業實力、經營目標、承受風險能力等因素考慮采用哪種經營方式,按實際情況,一般可以采用自營、招租、委托經營管理三種主流方式。

                 

                (2) 保底抽傭:商場將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經營,商場按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金,同時雙方約定最低銷售保底額,當銷售額低于該保底額時,商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。

                 

                (3)純分成:商場將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經營,商場按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金,雙方不約定最低銷售保底額,共同經營,共當風險。

                 

                商場將場內一定面積的鋪位或專柜出租給實際用家,商場獲租金收益,鋪位或專柜的實際用家負責經營,獲取經營收益,承擔經營風險。

                 

                (1)投資資金回收期預測:項目資金的有效回收,可以保證企業充足的流動資金,有效運用到下一項目中去;

                 

                (2)項目收益效果預測:收益效果是企業成敗關鍵,通過不同經營方式的效果分析比較,選擇最優方案;

                 

                1、城市中心的購物中心最多達18層,商業向空中發展,將商業價值利用到極致。香港沒有一般意義上的郊區型購物中心,所有購物中心均為都市型購物中心。都市型購物中心以垂直型為主,商業向空間發展的特點比較明顯。香港購物中心絕大多數在3層以上,5-9層的很普遍,其中最高達到18層。

                 

                2、設計復合型人流推動結構,地鐵入口直接與較高樓層相連,提高各樓層租金收益水平。香港具有復合型人流推進結構的購物中心比較有典型意義的是太古廣場。從人流推進結構來說,太古廣場擁有三個層面的人流推進系統,同時對多個樓層直接導入客流,地鐵口直接與較高樓層相連,使各樓層感覺像都在地面,從而提高了各樓層租金的收益水平。

                 

                3、主力商家重復度高,但購物中心善于利用自身特色形成優勢。在 同一座城市、同一條街道,兩個相鄰的購物中心其經營品牌基本相同,在這種情況下,購物中心就很難在經營的商品品種上,形成自身獨特的競爭優勢。購物中心 “千店一面”的現象在香港非常普遍,由于香港購物中心密度高,因些香港購物中心主力商家重復度有可能是全世界最高的,而“千店一面”現象也可能是全世界最 突出的。

                 

                那 么,香港購物中心如何在這種高重復度的主力商家圈中,創造自身獨特的經營之道呢?其經驗就在于利用自身特色形成優勢。如沙田新城市廣場的史諾比開心樂園, 雖然經營商品與別的購物中心基本相同,但由于新城市廣場具有了獨特的史諾比符號就具有不同的購物樂趣。此外,還有海洋特色的青衣城等,香港購物中心在“千 店一面”的經營環境下,依靠自身的特色去形成個性區隔。

                 

                4、美食在購物中心總營業面積中承租面積最大,平均占總承租面積的25%以上。在香港購物中心的規劃當中,餐飲的功能規劃得很全面,總營業面積占到一個相當大的比例。

                 

                統計數據表明,在香港現存的購物中心當中,餐飲平均占到香港購物中心總承租面積的25%以上。其中社區型購物中心所占比例最高,餐飲平均占到總承租面的28%。區域型購物中心略低,平均占到總承租面積的22%。現今,隨著商業項目的不斷涌現,餐飲在購物中心中所占的面積比例越來越大。

                 

                5、不要把餐飲放在一個地方,而是要多點多層的休閑餐飲。香港購物中心的餐飲設置一般采取集中和分期相結合的方法,多點多層,讓購物中心的餐飲功能無處不在,這樣也實現了餐飲功能的休閑化。

                 

                購物中心除了在某一個固定的區域設置美食廣場,同時在多個樓層設置風味餐廳,在每一層都設有飲食、休閑的場所,對整個購物中心的人氣、人流量的帶動作用都是很大的,從功能分區上來說,這也是一種更細致、更人性化的安排。

                 

                10-12樓為食通天,全部為大型酒樓,其他樓層也有十分豐富的休閑餐飲功能,即便是在負一層,也有餐飲。

                 

                6、不允許在購物中心內部出現任何一條“陰陽街”。人流布局方式:主動線、副動線、店內動線相結合。

                 

                主動線:主要考慮整個商場人流在商場內流動的完整對流性,以及客流在商場內的平衡流動和到達各個功能區域,類似人的主動脈。

                 

                副動線:通過與主動線的連接,使客流在商場平均流動,把顧客盡可能送到每個商鋪前面,維持各商鋪客流的平衡。

                 

                店內動線:展示點,通過展示點把最希望推銷的商品展示出來,從而將顧客引導到陳列區或交易區,完成客流的定向引導功能。

                 

                陰陽街:在某些街道只有一邊有商家在經營,另一邊則無任何商業氣氛。商業經營的實踐表明:在購物中心內,“陰陽街”的經營幾乎沒有成功的可能。

                 

                1、多主力店原則,層層都有核心主力店,有的購物中心每層甚至于有數個主力店。香港購物中心都是多層,最高有18層之多,通過多主力店的設置,使購物中心的人流拉動力達到最強。香港有的購物中心一層有數個主力店,如又一城、海港城等購物中心,某些層級一層甚至于有三家以上的主力店。

                 

                2、將主力店設置于購物中心的兩端,將一般商戶設置于購物中心的中部購物中心內部的人流動線規劃是購物中心規劃的靈魂。內部人流動線設計的基本要求是晝引導人流經過每一間店鋪,使每一間店鋪都擁有足夠多的人流,使每一平方米的室內空間都能為購物者創造愉悅的體驗,使每一間店鋪都創造盡可能多的營業額。

                 

                購物中心的人流動線規劃與地塊形狀有關,與出入口的設置有關,與主力店的位置安排有關。當地塊形狀為長條形時,香港購物中心的經驗是將主力店設置于兩端,將一般承租商戶設置于中間的方式。

                 

                又一城的LG1層平面當中,其兩端分別是香港唱片旗艦店和AMC電影院,而一般的承租商戶則分布于中間。這樣在兩大主力店的拉動下,中間的一般承租戶就能享受更多的人流,實現資源互動,人流共享的目的。

                 

                全球購物中心的造型無處乎9種類型,分別是直線帶狀、“L型”、“U“型、集團型、”T“型、三角形、啞鈴型、四方型和垂直立體式。

                 

                主力店與一般承租戶的動線安排,其基本原則在于利用主力店與一般承租商戶的不同位置,吸引消費者在購物中心內做雙向流動,這樣才能獲得最大的消費效果。香港比較常見的購物中心造型除了長條形的直線帶狀之外,”L“型和四方型的也比較常見,這兩種平面造型的購物中心,其基本的動線規劃就是將主力店設置在購物中心中間,而一般承租戶則圍繞著主力店呈發散狀分布。

                 

                香港購物中心的這種勸線規劃原則的精髓在于:將主力店設置在中央地帶,就能形成一個平面的商業核心,同時積極利用這個核心作用的人流吸引作用,達到人流聚集、發散的效果,不僅促進了一般承租商戶的經營,也促進了主力商家的經營,使購物中心商業元素之間實現良好的整體互動。

                 

                現 代購物中心的建設有兩個基本的原則就是易達性原則和聚集性原則,即要將購物中心建在集客能力最強,顧客最方便,最容易到達的地方。香港建于地鐵沿線的購物 中心,最主要的人流來自于地鐵,如何方便人們乘坐地鐵,以及如何促使地鐵的人流在此形成聚集效應,是購物中心在設計的時候,就要重點考慮的一個問題。

                 

                香港的眾多購物中心,在全方位引導人流方面,最成功的一種方式就是在購物中心內不止設置一個地鐵出入口,而是設置幾個地鐵出入口,如位于地鐵青衣站的青衣城就都設有兩個地鐵出入口。

                 

                多個地鐵出入口的設置,有利于促進購物中心的整體經營。如青衣城在同一平面上設置兩個地鐵出入口,這樣的設計至少有兩大作用:

                 

                (1)在地鐵到站后,有利于疏導人流。當人流過于擁擠時,則消費者購物頻率不高,多出入口的地鐵設計,有利于合理分散人流,提高購物機率。

                 

                (2)不同平面,不同區域的地鐵出入口設計,在方便了消費者乘坐地鐵及進出地鐵站的同時,還能引導人流購物,在一個購物中心造就了兩條地鐵大街,兩個地鐵同層,使更多街道上的商戶、更多平面上的商戶,能享受到地鐵所帶來的人流和商機。

                 

                不把停車場只放在負一層,而是將停車場進行多樓層布置,其目的不僅是在城市中心,寸土寸金的地方創造更多的停車位,而且停車場多樓層設置的結果更便于人流引導,使購物中心人流的進入途徑和分布更加合理。

                 

                4、將美食廣場安排在購物中心的頂樓,形成吸引人流的磁極。香港購物中心對美食的安排極為考究,會在一個面積較大的區域,形成一個專門的美食區。

                 

                美食廣場位置的設定,各有不同,如青衣城安排在中庭地面,時代廣場、旺角新世紀等則安排在頂樓

                 

                將美食廣場安排在頂層,有香港購物中心獨特的考慮。美食廣場具有“365天的市民餐桌”的特點,美食具有“經常性”的特點,而且顧客在就餐前后,必定會在購物中心內行走,隨時都有可能購物。從這個角度來看,將美食廣場安排在購物中心的頂樓,是有必要的。

                 

                5、在購物中心設置大型電視屏幕,形成人流集中的焦點效應。現代購物中心大多在主入口處設置大型露天廣場,以達到吸引人流和聚集人流的效果。香港購物中心眾多,為吸引人流,表達時尚,在購物中心內設置大型電視屏幕就成為一種有效的手段。

                 

                6、建筑玻璃外墻進行主題式設計,讓建筑外部形成消費動力。購物中心外立面采用玻璃幕墻材質,在香港和大陸都比較常見。香港購物中心的一個成功經驗就是:如何通過對玻璃幕墻的運用,達到最佳的吸引人流的效果。

                 

                通過對比我們可以發現:大陸購物中心的玻璃幕墻在形成了一個良好的建筑觀感之后,并沒有營造出濃郁的購物氣息。而香港購物中心卻充分利用了玻璃幕墻材質透明的特點,將濃郁的購物氣息充分展示出來 ,形成了一個良好 外部形象設計,讓路人經過此處,就生產了進入購物中心的愿望。

                 

                香港購物中心設有電影院非常普遍,其成功之處在于:部份購物中心不僅把電影院作為一種娛樂投資,更利用它對人流的良好拉動作用,形成購物中心內的又一條人流動線。

                 

                如又一城和太古廣場的電影院,就有意將電影院的入口設置在首層,而出口卻設置在較高的層次,這樣,顧客在一次看電影的過程,就會形成一條相對完整的人流動線,通過增加人的流動,增加購物中心商品的消費。

                 

                8、巨大的、可愛的卡通公仔擺在交叉路口,將人流引向購物中心。由于地鐵傭有多個出口,人流瞬間即分散。香港購物在如何吸引人流的技巧方面,創意很多,而且很富親和力。

                 

                現代購物中心的商鋪以封閉式為主,如封閉式的商業街和錯落在商場各層的各式各樣的商鋪等。但開放式的傳統街鋪,直接面對消費人群,還是具有相當的吸引力,對營造街區商業氣氛起著很重要的作用。

                 

                購物中心是不是要有開放式街鋪,以及開放式街鋪與封閉式街鋪共同存在的矛盾如何協調,是發展購物中心一直在探討的問題。

                 

                由于香港人口密度大,商場周邊流動人口密集或靠近住宅區,有一些購物中心,因地制宜地在沿街或沿住宅面設置了街鋪,并取得了成功。

                 

                從第一層開始,隨著層次向上延伸,弧形的半徑也按比例依次延長,形成層層依次向后退縮的環繞中庭的弧形回廊。

                 

                這樣的設計使顧客感覺到購物中心內部的空間很開闊,進入商場馬上有一種豁然開朗的感覺,心情愉悅,激起顧客在商場購物、休閑的欲望。

                 

                雖然犧牲一定的商鋪面積,但隨著樓層的往上,環繞回廊上面向中庭的商鋪面積也依次增加,開發商獲得了更多更具商業價值的一線商鋪,同時提升了整個購物中心的購物環境。

                 

                1、應突出購物中心內部空間的可視性,從而起到引導公共購物的作用,營造空間的安全感和舒適感覺。

                 

                2、應強調交通組織的引導性,讓顧客能很容易到達商場的各個區域,只有顧客能看到、走到的地方才能產生好的效益。

                 

                透過圓弧形動線,能讓顧客視野的延伸性更強,可視性更強,單店的能見率更高,便于顧客到達店面。弧形動線被很多香港購物中心廣泛采用,如又一城、太古廣場等。

                 

                香港的購物中心往往不會讓核心主力店占滿某一整層,而是同時占據幾個層面的一部分,一般都小于該層的二分之一。這樣的布置可以讓主力店在多個層面發揮作用,匯聚和引導人流到達更多的層面,提高同層的其他小商鋪的商業價值。

                 

                案例:又一城的AMC電影院頒布在三層、海港城的”連卡佛“分布在三個層面、太古廣場的”生活創庫“分布在四個層面,而SEIBU分布在兩個層面、荃灣廣場的”吉之島“分布在四個層面,瑪莎百貨幾個在每個購物中心都有兩個以上的層面。

                 

                現代購物中心的商業業態經營區域的劃分,主張集中與分散相結合。成功的購物中心大都采用混業經營與分區經營并軌的方法。即在大的類別和大的經營品種上,劃分一條基本的界線,以區域和經營層及作為劃分。在這一前提下又采用比較靈活的、適應變化的、相對松散的混業經營方法。

                 

                在購物中心內,商鋪是共生的關系,商鋪與商鋪之間必須要相與帶動,因此同一區域內商品組合必須要有一定的互補性。不同區域的商品組合要適合不同消費水平和不同消費年齡層次的消費者需求,這些都涉及到購物中心內商業區域的劃分和商品組合技術。

                 

                購物中心的商業經營區域的劃分,一般應遵循一個基本的原則:任何一個購物中心的業態都是非常豐富的,任何一個購物中心都不應該片面地適應某一類消費者,而應該盡量適應更大范圍之內的消費者。

                 

                次級街道是連通購物中心內各散戶商鋪的主要通道。一般情況下,通道寬度小于3米,人在通過時會感到狹窄,有緊張感和不適感,尤其是在通道距離比較長的時候。寬度3米可以被認為是最舒適的底線。

                 

                香港購物中心的次級街道都在3米以上,為數不少的購物中心的次級街道的寬度在4.5米以上,甚至還有個別的寬度達到7米以上。

                 

                為有效地組織人流垂直流動,購物中心通常設置了大量的自動扶梯,多達幾十部上百部,有的大型購物中心甚至達幾百部。自動扶梯成為購物中心組織人流垂直流動的主要的、也是最重要的設施。

                 

                香港購物中心一般將自動扶梯布置在比較醒目的位置,并且每隔20-40米就布置一組自動扶梯,以方便顧客乘坐,如中庭、出入口等位置。中庭作為購物中心內部平面交通和垂直交通的樞紐,是布置自動扶梯主要區域和最為集中的區域。

                 

                按照商業價值隨樓層上升遞減的規律,則樓層越高商業價值越低,但設置高層直達扶梯后,由于可從低樓層直達高樓層,如4樓直達8樓,這樣4樓就和8樓具有了幾乎相同的商業價值。

                 

                皇室堡的自動扶梯可以從首層直達15層,電梯分二組設置,一組直達3-9樓,一組直達10-15樓。朗豪坊的通天梯從4樓可直達12樓,其間只在8樓設有一個緩沖區。

                 

                推動娛樂觀賞化,餐飲娛樂化,成為購物中心吸引客源的重要手段。又一城的真冰溜冰場設置在UG層,位于中央挑空空間的下方,其上面是三層環繞中庭的商業街道,并且都在沿溜冰場的邊緣位置配置了餐桌,提供餐飲。

                 

                香港購物中心的建設者充分考慮到消費者對服務的需求,不給消費者的購物過程帶來一絲不滿和不方便。

                 

                香港購物中心樂于在主入口設計醒目的標識,其目的在于形成該購物中心 獨有的記憶符號,并促進人流集中,使這里成為人流集中和各類活動的焦點。

                 

                文章來源于商業地產學院,經小編整理后,與大家共同分享,明日更多商業地產精彩內容敬請期待,歡迎轉發,感謝訂閱。

                 

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                品源服務信息

                成立時間

                2002年成立,集家具設計、生產、制造、銷售和服務于一體,提供辦公空間設計施工、辦公家具制造、智能辦公系統為一體的整體辦公解決方案。

                企業資質

                注冊資金1100萬,并在家具行業率先通過GB/T 19001-2008/ISO 9001:2008質量管理體系認證、GB/T 24001-2004/ISO 14001:2004環境管理體系認證、職業健康安全管理體系認證。

                全國服務

                現以上海為軸心,并設有杭州、無錫 、合肥三家分公司,經銷商覆蓋全國重要省市,致力于全國客戶的辦公家具采購服務。

                生產基地

                位于上海市青浦區,占地60,000平方米,總建筑面積達100,000平方米。
                地址:上海市青浦區西岑鎮練習公路3580號

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                  總部展廳

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                • 上海奉賢區辦公家具展廳-品源辦公家具

                  奉賢展廳

                Location

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                青浦展廳:上海市青浦區西岑鎮練習公路3580號

                奉賢展廳:上海市奉賢區輝煌路

                生產基地:上海市青浦區西岑鎮練習公路3580號

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